自今年开始，针对房地产的“三道红线”，让大多中小房企面临紧张局势，房地产优劣洗牌正在上演。

纵观昆明市场，大量“特价房”横空出世，一开始普遍表现出来的是公寓产品，后来是近郊的项目，直至这股风吹到主城的个别项目。据不完全统计，从5月到8月，昆明有30多个项目推出特价房降价销售。

然而，在8月13日下午，西市区一项目逆势回价的消息在朋友圈引发关注。

现场

在售项目宣布“折扣全面收回”

众多购房者前往选房

从海报信息中得知，该项目是位于西市区的春城映象，内容显示：“自2021年8月16日0时起，折扣全面收回”，折扣收回意味着房屋总价将会有所变动。

春城映象项目沙盘

8月14日下午7点左右，记者来到项目售楼部，依然有不少购房者在选房，虽然现场并没有放出海报上所显示的信息，但置业顾问都表示收到了公司下周一将全面收回折扣的通知。

置业顾问介绍，我们手中的“特价房”已经卖得差不多了。目前项目在卖的房源，面积段有78~138平方米的，为精装修交付。据介绍，目前主推的78平方米房源优惠完的总价约104~110万/套，100平方米的均价约14000~16000元/平方米。

置业顾问说：“三天后我们就会取消97折的优惠，也就是说一套房的价格将少优惠3个点。按照此计算，即使是按照总价最低的104万来算，收回折扣后，一套房至少少优惠约3.2万元”。

据了解，此次进行折扣收回的不仅是春城映象一个项目。8月13日晚，一张碧桂园御龙半山即将涨价的倒计时海报在朋友圈刷屏，折扣收回意味着购房者买房成本将增加。

御龙半山项目在此时期收回折扣意欲何为？记者实地探访。

8月14日上午10点，记者到达位于龙泉路与红云路交叉口的御龙半山项目营销中心。项目营销中心内人声鼎沸。

不少购房者到御龙半山售楼部选房

据置业顾问介绍，还有2天，项目就要收回所有的优惠折扣，许多有意向的购房者从昨晚就陆续过来签约。

中介朋友圈发的御龙半山调价通知截图

据介绍，目前御龙半山在售户型有89、105、130和140平方米，均价12900~13200元/平方米，精装交付，其中，130和140平方米是项目的主力户型。

“现在在卖的是A6地块的龙腾苑，优惠下来130平方米的户型总价在160~170万元左右，如果折扣收回总价差不多要到175~180万元左右，也就是每套房子总价高出差不多10~15万元。”该置业顾问说。

据置业顾问计算，一套面积为127.37平方米位于3楼的房源，原总价约182万元，单价14320元/平方米，优惠后总价约169万元，单价13304元/平方米。以此来看，该套房源优惠前和优惠后总价相差了至少13万元。

不少购房者到御龙半山售楼部选房

分析

楼市呈现“两个极端”

推出特价房和价格坚挺都有原因

据房地产相关专业人士表示，开发商推出“特价房”，一般都是在特定时间段，为了迅速回笼资金，或拉动市场热销的手段。特价房推出的同时，有些房源的价格依旧坚挺，供不应求，这些受地段、朝向、户型、配套、阳光照射等多项因素影响。仔细分析最近的打出特价房项目就可以看出一二，呈现以下几个特点。

首先，特价房以公寓产品为主，住宅产品降价只针对极个别项目。

公寓因属于商业性质、交易税费成本高等原因，且前几年推出的返租公寓出现了无法兑现等问题，让业主对公寓失去了信心。开发商为了尽快回笼资金，以价换量。

但住宅产品的降价只针对西边和巫家坝等区域的个别项目。如西边的这个项目，因有地块与总包方沟通不畅、去库存等原因，推出了剩余洋房降价甩卖的销售手段。

巫家坝一项目，因片区配套迟迟不兑现、项目缺乏亮点、品牌在昆明市场无认知等原因，推出了二三十套的特价房，以价换量。

其次，特价房通常有不如意之处，比如楼层、朝向、户型等存在不足或缺陷，楼层方面，特价房房源大多位于底楼、顶楼和特殊楼层，例如14楼、24楼、18楼和顶楼。

据一位资深置业顾问介绍，“这些楼层之所以便宜，肯定是有原因的。就像高层的交房5~10年后，小区的树木越长越茂密，3楼以下的采光可能被大树遮挡”。

有的特价房源甚至存在“硬伤”，如暗卫、暗厨、多个房间正对连廊、户型布局不合理、浪费空间较多等。

第三，近郊楼盘因区域未成熟、配套有待完善等多重原因，抗压能力弱，需时间换空间。任何新兴区域的发展都需要时间。如西北片区，经过几年的发展，商业、教育、医疗相继落地后，房价从最初的7000多元/平方米，到目前的1.5万元/平方米。如呈贡新城，随着高铁站和地铁双开通，均价从3000元/平方米，到1.2万/平方米，基本翻了4倍。

但值得注意的是，那些区位好、产品稀缺且有品牌影响力的房子价格一直很坚挺。如今的项目，拿地、建安、营销、税费等成本是是实实在在摆在每个开发商面前的，尤其是拿地成本呈现趋高态势，面包的价格取决于面粉。

上半年，昆明房地产市场呈现两极端现象。一方面，那些没有竞争力、无品牌影响力的项目，打出特价房，价格有优惠的同时，也需避免踩坑。另一方面，那些区位好、产品稀缺的项目，越卖越好，价格依旧很坚挺。如双塔片区，三大项目都是品牌开发商，且都是改善项目，未来可供土地不足百余亩。

因此，特价优惠和价格坚挺，都有原因，应冷静对待。

专家

购房者应着重了解房企品牌和产品品质

面对“三道红线”等政策，很多开发商不可避免要以价换量回笼资金。但同时，也有一些项目价格坚挺，销售火热。在真正面对市场考验的时候，开发商的实力和产品竞争力才是最好的答案。

房地产的风口时代已经结束，市场将分化，房子也将分化。这也就意味着买房越发要认准房企实力、认准品质、认准房产背后的附加资源，坚定“房住不炒”。购房者更应理智的选择自己合适的房子，满足自己对美好生活的向往。

面对目前的市场，云南财经大学房地产与土地政策研究中心主任张洪表示，目前昆明的土地供应比以前减少了，对于昆明以后的项目开发将产生影响，至少在供应上会有所下降。土地的供应量更多的影响的是未来市场，我个人认为一旦开发企业渡过目前资金方面的难关，推盘的力度也会有所下降。

从未来城市发展来看，根据“关于支持昆明高质量发展”的要求，昆明2025年要达到1000万人口。从第一次人口普查到第七次人口普查结果来看，农村的常住人口在减少，城镇的常住人口在增加，未来大概率的趋势也会是是城镇人口继续增长，从人口增加的趋势看，土地资源紧张状况只会增加，住房价格在土地、人口增长、产业发展的因素下逐步上涨的可能性还是比较大的。