在疫情的影响下，深圳的写字楼市场面临诸多挑战，但仍然交出了一张亮眼的年度答卷。

　　1月11日，房地产研究机构世邦魏理仕发布《2021年深圳房地产市场回顾与2022年展望》，解析深圳商业地产市场最新发展状况与趋势。

　　其中，优质写字楼市场需求创下全国第一，在科技板块的“硬核”带动下，需求加倍反弹，头部科技企业高速引领再加上本地科技企业快速成长，此外，以银行和证券为主的金融板块需求继续活跃，共同支撑了深圳优质写字楼市场需求，在此带动下，深圳写字楼空置率同比不断改善，租金跌幅继续收窄。

　　2021年三季度末，得益于较高的吸纳量，深圳整体写字楼市场空置率实现了2.2个百分点的改善，下降至18.7%。四季度延续了良好势头，到2021年末，写字楼空置率体市场空置率进一步改善，下降至16.6%。

　　科技、金融为写字楼市场提供“双轮驱动”

　　近日，深圳企业注册局的数据显示，截至2021年12月底，全市累计共有商事主体380.4万户，同比增长6.1%，其中企业241万户，同比增长6.5%；个体户139.4万户，同比增长5.3%。

　　商事主体的增加，为支撑写字楼的租赁需求提供了最根本的动力。

　　世邦魏理仕指出，2021年，深圳优质写字楼市场连续第七年创下百万平方米新增供应，整体市场表现扶摇直上，需求加倍反弹，全年净吸纳量反超新增供应直逼158万平方米，缔造有数据以来的最高纪录。2020年和2021年两年平均净吸纳量录得高于历史平均水平的115万平方米，当中除了疫情后整体市场逐步复苏等客观因素推动，亦彰显了深圳写字楼市场多元的活力及强大的韧性。

　　其中，科技板块位列需求榜首，新租赁需求占比为47.8%，其中9成以上来自科技互联网企业。多个头部企业于年内均录得数万平方米以上的租赁成交。与此同时，深圳科技产业完善的生态链和产业聚集亦带动部分本地科技企业快速成长，年内数宗万平方米以上的租赁案例均来自本地科技企业，涉及领域包括云存储、软件开发和生态科技等。

　　这一监测结果也很大程度得到了官方数据的佐证。深圳企业注册局的一项数据显示，2021年前三季度，在新增的商事主体中，新兴动能茁壮成长，全市新登记“七大战略性新兴产业”企业48469户，同比大幅增加78.8%。

　　世邦魏理仕还指出，金融板块需求则以19.1%的占比排名第二，其中银行和证券机构升级搬迁带来的传统金融需求表现更为活跃，而非传统金融则聚焦财富管理和投资理财两类业态。以法律和咨询为主的专业服务业板块贡献了近6.0%的需求，全年共录得40家律所的新租赁成交，除传统福田CBD外，高新科技园片区也吸引了不少律所进驻。多家来自北京、广东省其他城市及海外的律所在年内均落地深圳，进行战略扩张。

　　此外，疫情后出现的“芯片荒”及出境购物受阻催生了写字楼市场的新需求，包括电子元器件的零售贸易及跨境电商的需求开始凸显。

　　(数据来源：世邦魏理仕)

　　租金开始止跌回稳

　　分区域来看，前海板块年内表现尤为突出，受益于政策推动和片区配套改善带来的需求提升，前海的空置率在下半年录得超20个百分点的下降至25.7%，片区的租金也因此实现微增。

　　租赁类型方面，新项目不断涌入带动搬迁热潮，搬迁需求占比过半，约为52.4%，其中升级搬迁表现活跃。而新设立需求占比超过10.0%，主要来自北京、上海和广东省其他城市的公司。

　　从租金表现来看，在高供应市场格局下，大部分业主依然在积极调整租赁策略以吸引优质租户进驻，与此同时，强劲的需求反弹推动下，市场分化也开始显现，招商运营较优良的写字楼项目在低空置率的情况下开始主动进行客户甄选并实现了租金的小幅上涨。整体市场平均租金跌幅继续收窄，全年租金仅下跌0.7个百分点至每月每平方米187.7元，且市场平均租金在第四季度开始止跌回稳。

　　从投资市场的表现来看，2021年深圳大宗交易市场交易规模已经基本恢复至疫情前水平，全年共录得23宗交易，整体成交金额共计219.4亿元，同比上升31.0%。其中写字楼交易占绝对主导，成交额占比为64.8%，全年共录得15宗写字楼成交案例，成交总额超过人民币140亿元，其中最大的单宗成交额高达人民币32亿元。

　　世邦魏理仕深圳顾问及交易服务|办公楼部负责人吴洋表示，未来一年，深圳写字楼市场依然将迎来百万平方米以上的新增供应，且高度聚集在前海片区。多重政策利好下，强劲需求增长潜力将带动市场平稳前行，预计来自科技和金融行业的需求将保持稳定增长。

　　此外，吴洋还指出，受新增供应累积及政策调整带来的房地产行业收缩等影响，预计整体市场空置率将有所升高，但得益于科技需求稳定增长，不会出现太大波动，市场平均租金将进一步止跌回稳。新项目的不断涌入，一方面为企业提供了改善办公条件的窗口，预计升级搬迁需求将依然为市场主流，另一方面，为了保持项目竞争力并缔造差异化优势，业主应更加关注项目的软硬件维护、更新以及招商运营综合能力的提升，特别是加大投入实现原有优质租户的留存以及新租户的锁定。

（文章来源：21世纪经济报道）